Как реформа дольщиков повлияет на цены на квартиры на первичном рынке после 1 июля?

С 1-го июля 2019-го года вступает в силу реформа долевого строительства. В соответствии с новыми правилами застройщики не могут напрямую привлекать деньги покупателей и расходовать их по своему усмотрению. Теперь средства дольщиков будут зачисляться на специальные эксроу-счета и застройщик сможет использовать эти денежные средства после того,как жилье будет передано в собственность дольщика.

Таким образом, поправки в закон 214-ФЗ позволит управлять рисками недостроев и окажет значительное влияние на весь рынок жилья в России.

Какие изменения для покупателей квартир?

Изменений в процедуре покупки недвижимости не будет. Покупатель заключает договор долевого строительства с застройщиком. Но затем покупателю необходимо открыть специальный эксроу-счет, куда нужно будет перечислять денежные средства.

гражданин приобретает квартиру в ипотеку, то сначала нужно открыть эксроу-счет, куда внести первоначальный взнос, а затем банк переведет на эскроу-счет кредитные средства. Все денежные средства на эскроу-счетах будут застрахованы Агентством по страхованию вкладов. И в случае банкротства застройщика дольщики получат свои деньги обратно.

Какие изменения для застройщиков?

С 1-го июля все строительные компании должны будут перейти на проектное финансирование. То есть, строительство дома будет производиться за собственные или кредитные средства застройщика.

По мнению экспертов некоторые региональные строительные компании не смогут получить финансирование в банках. Это связано с тем, что банки обычно предоставляют кредитные средства на проекты с 20-процентной рентабельностью. А такой уровень рентабельности соответствует только Москве и Санкт-Петербургу, считает Антон Глушков из Национального объединения строителей. Как результат, переход на эскроу-счета может привести к банкротству среди строительных компаний и по мнению специалистов рейтингового агентства «Эксперт РА», это может привести к снижению темпов строительства в среднем по стране на 20–25%.

С другой стороны, застройщикам есть, чем заинтересовать банки. При финансирование строительных проектов застройщики могут предложить банкам аккредитации на выдачу ипотек под их проекты. Таким образом, строительная компания получит финансирование под низкий процент, а банк — расширит ипотечный портфель.

Использование эксроу-счетов выгодно банкам, поскольку покупатели квартир охотнее будут брать кредиты на жилье, зная, что их деньги не пропадут вместе с недобросовестным застройщиком.

Как повлияет использование эскроу-счетов на стоимость жилья на первичном рынке?

С января 2019-го года цены на недвижимость на первичном рынке в среднем увеличилась на 8–9%. По мнению специалистов «Индикаторов рынка недвижимости» рост цен связан с переходом на эксроу-счета. В ожидании перемен спрос на цены на новостройки увеличился, что повлияло на уровень цен считает руководитель аналитического центра ИРН Олег Репченко.

Однако, по данным Минстроя, даже после вступления в силу поправок в 214-ФЗ порядка 70% строящегося жилья будет реализовываться по старым правилам. Дело в том, что строительные компании могут не переводить на эскроу-счета проекты , которые находятся на стадии готовности 30%, а доля проданного жилья превышает 10%.

При продаже таких квартир строительная компания может привлекать деньги напрямую от дольщика и стоимость жилья не будет увеличена.

Более половины жилья на первичном рынке будет введено в эксплуатацию только через год или два. таким образом, у строительных компаний достаточно времени, чтобы подыскать оптимальное финансирование для новых проектов и договориться о льготных ставках по кредитам. По мнению большинства аналитиков вызванные реформой долевого строительства перемены увеличат цены лишь на 5-7%.